Выбор недвижимости
Написанное в этом разделе будет интересно для тех кто решил самостоятельно заняться этим бизнесом. Выбор подходящего здания и площадей один из ключевых и важных моментов. То что касается меня и моего опыта, мне нужно увидеть место где планируется открыть пансионат и внутри меня что то срабатывает и я уже четко понимаю быть здесь частному дому престарелых или нет.
Перечислю несколько моментов, при которых открытие этого социального бизнеса будет безубыточным в России в любом населенном пункте;
- Минимальное количество койко-мест не менее 20. Минимально-оптимальное 30. Чем больше тем меньше финансовых рисков, но и тем больше стартовых затрат.
- Идеально, если это будет одноэтажное здание. Оптимально — двухэтажное. Все что выше — много рисков и геммороя.
- Межэтажные деревянные перекрытия недопустимы.
- Количество выходов из здания должно быть не меньше двух.
- Ширина дверных проемов не менее 90 см.
- Ширина лестниц должна позволять одновременный проход минимум двух человек.
- Наличие кухни, столовой, прачечной, сушки для белья.
- Идеально, если в пешей доступности расположены продуктовые магазины и аптеки.
- Транспортная доступность важна, но момент этот не критичный.
- Выход на улицу желателен без лестниц и ступенек.
- Территория вокруг здания должна быть обязательно огорожена забором (не декоративным).
- По дороге ведущей к зданию можно проехать зимой в снегопады?
Где искать эти здания
На сегодняшний день самое простое это Авито и Циан. Затем, если ничего не нашли сами, грузим этой проблемой риэлторские агенства. Стоит промониторить все предложения местных комитетов, департаментов, министерств имущественных и земельных отношений. Так же искать по базам недвижимости различных крупных организаций …например РЖД (очень интересные лоты есть).
Купить или в аренду
Идеально будет конечно же построить с нуля все. Но в большинстве случаев встает выбор между покупкой и арендой. Конечно здание в своей собственности лучше чем арендовать. Но кидаться сразу в покупку я бы не советовал. Аренда не меньше года, а дальше по ситуации. Почему не меньше года и почему по ситуации?
Я много раз начинал начинал этот бизнес с нуля. Очень много зданий прошло через меня. И каждое здание каким бы идеальным оно не было, таит в себе сюрпризы. Начиная от банальных документов и заканчивая приведениями. И пока ты не проживешь в этом доме минимум год (зима, весна, лето, осень), не узнаешь всего связанного с этим зданием. Сюрпризы, как правило, прилетают откуда их совершенно не ждешь.
Один из последних случаев случившийся со мной, связанный с документами; Полностью пробил все документы на собственность, землю. Все чисто. Проверил оплаты по всей коммуналке. Газ, вода, электричество, канализация, мусор. Все чисто. За последние лет пять поставщики коммунальных услуг и плательщик не менялись. Все счета оплачены. Начал работать. Сразу же сам всех коммунальщиков обошел и уведомил что я снял этот дом и теперь я буду оплачивать их услуги. Где было возможно открыл на себя личные кабинеты для возможности оплаты онлайн. Прошло полгода. Пришла прокурорская проверка. Выяснилось что нет договора на поставку газа. То что газовая контора выставляет ежемесячно счета и вы их оплачиваете ничего не значит. Нет этого договора, значит оказание услуг не отвечающих требованиям безопасности жизни или здоровья потребителей… А это уже уголовная статья!
…а сколько перемерзших труб зимой, засыпанных снегом дорог, прорывов канализации, септиков не выдержавших нагрузки, перебоев с электричеством. И ведь пока через это все не пройдешь не поймешь степень критичности этого всего для дальнейшей работы. А есть еще момент местной администрации и местных контролирующих органов. Закон един на всей территории РФ, но вот везде толкуют эти законы по разному и это порой создает большие проблемы. А на решение этих проблем нужно время и деньги.
Через год работы у вас уже будет знание дома, местности, района, округа и вы уже ясно будете знать все ЗА и ПРОТИВ выхода на покупку.